Против «одинокой старости»: пять важных вопросов о договоре ренты

Регулярные платежи, помощь по хозяйству, медицинский уход — договор ренты может стать безопасным и оправданным решением для одиноких пенсионеров, которым сложно обеспечивать себя в полной мере и справляться с делами самостоятельно. Такой документ позволяет, с одной стороны, получить финансовую поддержку в обмен на недвижимость, а с другой — сохранить крышу над головой. Разбираемся, чем рента принципиально отличается от дарения и завещания, как отличить законную сделку от псевдоренты, как правильно заключить договор и когда его можно расторгнуть.

Когда полезен договор ренты

Вопрос о том, как лучше распорядиться своим недвижимым имуществом, рано или поздно встает перед многими. Это касается и одиноких пожилых людей. С одной стороны, у них нет близких родственников, которые могли бы унаследовать дом или квартиру по закону. С другой — им может требоваться материальная поддержка, оказать которую просто некому. А если человек в силу преклонного возраста или состояния здоровья нуждается в постоянном уходе, нужна сиделка, которую также могут позволить себе далеко не все.

Одним из решений может стать договор ренты. Суть в том, что одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) свое жилье в собственность в обмен на денежное или иное содержание. Это могут быть регулярные выплаты в твердой сумме, тогда речь идет о договоре пожизненной ренты. 

Еще один вариант — пожизненное содержание с иждивением. В этом случае плательщик ренты, помимо выплаты денег, может оказывать рентополучателю различные услуги. Например, покупать продукты, помогать по хозяйству, сопровождать на лечение и тому подобное.

Чем рента отличается от дарения и завещания

Договор ренты в ряде случаев может быть хорошей альтернативой завещанию или дарению. Право собственности на квартиру сразу переходит к плательщику, но получатель ренты может остаться в ней жить. При этом на объект недвижимости накладывается обременение, которое регистрируется в ЕГРН. А значит, продать жилье или как-то иначе распорядиться им без согласия прежнего хозяина, пока он жив, не получится. 

Дарение устроено иначе: это безвозмездная сделка. Одаряемый не берет на себя никаких встречных обязательств, а его устные обещания, если такие и были, официально ничем не подкрепляются. Тогда как обязательства, которые должен выполнить рентоплательщик в обмен на недвижимость, закреплены непосредственно в самом документе. Кроме того, при дарении право собственности безоговорочно переходит к новому владельцу, который отныне может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. 

В отличие от первых двух форматов, в случае с завещанием недвижимость переходит к наследнику только после смерти собственника. Условия о том, что будущий наследник должен заботиться о владельце недвижимости при его жизни, в завещании указываться не могут. В таком документе могут содержаться пункты, которые начнут действовать только после смерти завещателя. 

Вместе с тем завещание можно переписать сколько угодно раз, даже не извещая об этом потенциального наследника. А значит, права человека, который согласился ухаживать за пенсионером в надежде получить недвижимость в качестве наследства, в этом плане не защищены. 

Псевдорента: как не стать жертвой обмана 

В СМИ описывалось немало случаев, когда под видом договора ренты пожилые люди, которые хотели улучшить качество своей жизни в обмен на недвижимость, подписывали совсем другие документы. 

Ранее таким документом зачастую был договор дарения. Пользуясь доверием пенсионера, мошенники обещали ему помощь и заботу, а в итоге сразу после сделки оставляли и без жилья, и без содержания. Ситуация изменилась в январе 2025 года, когда законом было введено обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения между гражданами, даже если они являются членами одной семьи. Участие нотариуса сводит на нет попытки посторонних лиц или недобросовестных родственников обмануть собственника жилья, заменив один договор на другой.

Тем не менее лазейка для аферистов осталась: они могут подменить договор ренты договором купли-продажи жилья. Такие сделки можно заключать в простой письменной форме, без участия нотариусов, и оформлять через МФЦ. Сотрудники этих учреждений не обязаны подробно беседовать с участниками договора, проверять, насколько они понимают суть того, что подписывают, и разъяснять, какие правовые последствия этот шаг может повлечь.

Важно помнить: если речь идет о договоре ренты, по закону его, как и дарение, можно оформить только через нотариуса. Если кто-то предлагает человеку подписать такой документ «на коленке», это повод насторожиться. В любом случае, если заключить договор ренты в простой письменной форме, он будет считаться ничтожным — то есть недействительным по определению, даже без судебных разбирательств. 

Что должно быть в договоре ренты

Нотариус, удостоверяющий договор ренты, устанавливает личность сторон, убеждается в их дееспособности, проверяет квартиру, представленные документы, наличие необходимых согласий и так далее. И конечно, перед подписанием договора нотариус убедится, что стороны действуют по собственной воле, а не под давлением, понимают суть сделки и ее правовые последствия. 

Также нотариус поможет составить устраивающий обе стороны и юридически грамотный договор, прописав в нем все права и обязанности участников. Например, если речь идет о пожизненной ренте, это размер и график выплат, а также порядок их индексации. По закону в этом случае размер денежного содержания не должен быть ниже прожиточного уровня в том регионе, где оформляется сделка. 

Если заключается договор содержания с иждивением, в нем надо подробно указать, какие именно услуги будет предоставлять рентоплательщик. Например, на какую сумму должны приобретаться продукты, одежда или лекарства. Какой медицинский уход должен быть организован для пенсионера, как часто нужно убирать квартиру, и так далее. 

Еще один важный пункт договора — может ли плательщик ренты переехать в данную квартиру для осуществления ухода. Или получатель ренты вправе жить там один до конца жизни. При удостоверении договора ренты может быть использована видеофиксация. Запись совершения нотариального действия при необходимости предоставляется по запросу суда.

Можно ли расторгнуть договор ренты

Как и любой договор, ренту можно отменить по обоюдному согласию сторон. Например, если рентоплательщик в силу жизненных обстоятельств не может платить оговоренную сумму или заботиться о пожилом человеке и рентополучатель отнесется к этому с пониманием, стороны могут заключить соглашение о расторжении договора. Это обязательно нужно сделать с участием нотариуса. Выплаченные деньги в таких ситуациях рентополучатель возвращать не обязан.

Инициатором отмены может выступить и рентополучатель. Например, пенсионер помирился с внуком и решил оставить жилье ему. Плательщик ренты может согласиться с таким решением, но при этом он может запросить компенсацию затраченных средств. 

Если договориться не удалось, расторгнуть сделку можно только в судебном порядке. Для этого нужны веские доводы. Например, плательщик ренты долгое время не перечисляет деньги, не выполняет прописанные в договоре обязательства по уходу или выполняет их ненадлежащим образом. В таких случаях получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости. Ранее понесенные расходы на содержание плательщику не возвращаются.

Важно изначально тщательно выбирать кандидата на роль рентоплательщика. Такую сделку не стоит заключать с людьми, с которыми у владельца недвижимости нет длительных и доверительных отношений. 

При этом второй стороне, чтобы чувствовать себя уверенно, эксперты советуют собирать подтверждающие документы о выполнении условий сделки. Например, перечислять деньги через банк с указанием назначения платежа, сохранять чеки на покупку продуктов и вещей, получать расписки о том, что уход и выплаты осуществляются и претензий не имеется. В случае спора это может стать важным аргументом для добросовестного участника договора.