Актуальные новости

    Распечатать

Простой договор, сложные последствия

Сэкономить 20 000 рублей и потерять 4 миллиона? Это возможно, когда речь идет о сделке с недвижимостью. Год назад жители Барнаула Софья и Егор купили квартиру, удостоверять сделку у нотариуса не стали, а самостоятельно распознать мошенничество не смогли. Теперь молодая семья живет на чемоданах и в постоянном страхе, что их вот-вот попросят освободить квартиру.

В конце 2019 года семья Мистер обзавелась жильем, супруги готовились делать ремонт и обживаться, но планы на счастливую жизнь в новой квартире не сбылись. Однажды вечером в двери постучалась женщина, представилась собственницей квартиры. Узнав, что Софья и Егор жилплощадь купили, очень удивилась. Оказалось, что женщина действительно владела квартирой, но сдавала ее. Последние арендаторы подделали паспорт хозяйки квартиры, обратились в Росреестр для восстановления документов на жилье, а получив их — продали жилплощадь перекупщику. У него квадратные метры приобрели Софья и Егор, которые о сомнительном прошлом квартиры и не догадывались.

В Управлении Росреестра по Алтайскому краю объяснили: когда на правовую экспертизу поступает заявление, регистратор, видя данные, которые в нем указаны, запрашивает информацию об их достоверности. На предмет подлинности паспортов государственные регистраторы проверку не проводят, а тем временем вопрос применения фальшивок при аферах, в том числе — с недвижимостью, стоит остро. Мы провели собственный эксперимент и убедились: умельцев, готовых изготовить подделку, без труда можно найти в интернете. Изготовители могут заменить фото в паспорте, а также сделать дубликат существующего документа, или создать полностью новый паспорт«. За «переклейку» паспорта просят от 30 000 рублей, а купить фальшивку можно за 90-100 тысяч рублей. При этом торговцы подделками обещают оформить паспорт на оригинальных бланках и даже «провести по базам». Такой вариант стоит намного дороже, чем простая переклейка фото.

В истории семьи Мистер поддельный паспорт не стал помехой для оформления сделок, которые впоследствии были оспорены. Все они прошли в простой письменной форме, то есть без нотариуса. Люди нередко выбирают такую форму договора, чтобы сэкономить. При этом они не задумываются о том, что при сделке в простой письменной форме никто не проводит детальной проверки документов. Часто такая экономия обходится очень дорого.

Собственница барнаульской квартиры обратилась в суд, и он встал на ее сторону. Было доказано, что женщина договор купли-продажи не подписывала, и жилье ей вернули. Теперь у молодой семьи, в которой совсем скоро появится ребенок, ни денег, ни крыши над головой — в любой момент их могут попросить покинуть жилплощадь. Арендаторов, которые провернули аферу, задержали, они находятся в СИЗО, но пострадавшим от их действий Егору и Софье от этого не легче — взять с мошенников нечего, надежды на то, что уплаченные за квартиру 4 миллиона рублей вернутся, нет. Подвох простой письменной формы заключается еще и в том, что ответственность за сделку полностью лежит на сторонах сделки. В данном случае — на покупателях. «Я бы призвала именно покупателей обращаться к нотариусу за удостоверением сделки купли-продажи недвижимого имущества», — комментирует ситуацию президент Алтайской краевой нотариальной палаты Наталья Дрожжина.

Если сделка удостоверяется нотариально, то ответственность за нее лежит на нотариусе. Перед тем, как удостоверить сделку, он проводит тщательный анализ представленных ему сторонами документов. В том числе, обязательно проверяются подлинность паспорта и его действительность. Для этого нотариусы могут направлять соответствующие электронные запросы и использовать специальное оборудование. Перед подписанием договора нотариус обязательно устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, понимают ли они суть сделки, не действуют ли под давлением, не введены ли в заблуждение. Если нотариуса что-то насторожит, он может отложить совершение нотариального действия или и вовсе отказать в нем. В ходе общения с заявителями нотариусы задают вопросы о намерениях сторон, об объекте недвижимости и т.д. Человек, которому квартира не принадлежит, как правило, в ходе такой беседы себя выдает. Именно такой обстоятельный подход позволяет нотариусам разоблачать преступные схемы. Кстати, в большинстве европейских стран сделка с недвижимостью без нотариуса невозможна в принципе.

«Практика европейских стран показывает, что наличие обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью способствует уменьшению количества преступлений, — подчеркивает директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ Венера Шайдуллина. — В частности, обязательная нотариальная форма сделки установлена в Бельгии, Греции, Испании и Германии, правовая система этой страны как раз-таки близка нашей. Сделки с недвижимостью, это не те сделки, которые мы совершаем ежедневно, может быть, в жизни обычного гражданина такая сделка бывает раз в жизни, два раза в жизни. И поэтому, безусловно, лучше обратиться к профессионалам своего дела и не потерять достаточно крупную сумму, связанную как раз с такими вот сделками, заплатив однажды просто нотариусу».

Другие материалы по теме

«Осиротевшие» квартиры: как работа нотариусов защищает выморочное имущество

Президент России намерен поручить правительству решить проблему мошенничества на рынке жилья

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Поделиться
  • О допуске к квалификационному экзамену для лиц, прошедших стажировку и желающих заниматься нотариальной деятельностью

    31 марта 2021 года на заседании квалификационной комиссии по приему квалификационного экзамена у лиц, прошедших стажировку  и желающих  заниматься нотариальной деятельностью принято решение допустить к квалификационному экзамену, объявленного 22 апреля 2021 года следующих лиц:

    1) Ооржак Чинчи Чамзырыновну;

    2) Монгуш Шораану Сергеевну;

    3) Хорлу Чаяну Евгеньевну;

    4) Байс Хеймерек Семеновну;

    5) Деспилдей  Николая  Олеговича;

    6) Афраймович Ирину Эдуардовну;

    7) Пучкину Анастасию Яковлевну.

    Квалификационной комиссией на указанном заседании также принято решение об отказе в допуске к квалификационному экзамену Копыловой Наталии Николаевне.

     

     

     

     

     

     

  • Брачный договор в процедуре государственной регистрации прав

    В соответствии с положениями Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласиюсупругов.

           Брачным же договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности, как на все имущество супругов, так и на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ).

            Согласно СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

                Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

              В связи с этим, можно двояко определить роль брачного договора в процессе государственной регистрации прав.

              В одном случае указанный договор будет являться дополнительным документом, который необходим для проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию прав документов. В ином же случае данный договор может являться самостоятельным документом-основанием возникновения или прекращения прав.

              Семейный кодекс Российской Федерации устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

             В случае, если по условиям брачного договора недвижимое имущество перешло в раздельную собственность лица, на чье имя оно зарегистрировано, то при совершении сделок супругом с подобным имуществом брачный договор исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, однако брачный договор необходимо будет предоставить в регистрирующий орган.

               Теперь рассмотрим случаи, когда брачный договор будет являться документом основанием возникновения или прекращения прав.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 41 СК РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

              Так, в случае, если права на недвижимое имущество ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

              Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что в данном случае возникновение прав иного супруга влечет одновременно и необходимость прекращение прав того супруга, чьи права были зарегистрированы в ЕГРН. Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанной ситуации с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган необходимо будет обратиться обоим супругам. Брачный договор в указанном случае будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.

           В случае установления режима долевой собственности на совместно нажитое имущество будет также применяться процедура прекращения прав и регистрация нового права долевой собственности, что также предполагает необходимость предоставления в регистрирующий орган совместных заявлений супругов.

           Обращаем внимание, что брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

            Нотариус обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр.

    В завершение можно отметить, что супруги могут установить договорный режим как в отношении недвижимого имущества, которое уже имеется у супругов или у одного из них, так и в отношении недвижимого имущества, которые супруги будут приобретать в будущем.

            Граждане могут подать заявления и необходимые документы, подписанные электронной цифровой подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций),  посредством отправки с использованием веб-сервисов, подать документы в ближайший МФЦ. Перечень необходимых документов можно узнать на сайте Росреестра или у консультанта в офисе МФЦ.

                                                            Дугар-Сурун С.В., и.о. начальника Кызылского отдела  Управления Росреестра по Республике Тыва

Нотариальные действия и тарифы
Нотариальный вестник — № 03 (Март) 2021
Нотариальный вестник — № 02 (Февраль) 2021
Право каждого — № 1 (73) 2021
Право каждого — № 2 (72) 2020
Нотариальный вестник — № 01 (Январь) 2021
Нотариальный вестник — № 12 (Декабрь) 2020
Нотариальный вестник — № 11 (Ноябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 10 (Октябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 09 (Сентябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 08 (Август) 2020

Произошла ошибка повторите попытку позже.

Функционал находится в разработке, покупка журналов будет доступна в ближайшее время.