Нотариат в помощь профессиональным участникам рынка недвижимости — одна из тем ПМЮФ-2026

Как усиление роли нотариата в регулировании оборота недвижимости скажется на компетенции риелторов, можно ли очистить рынок жилья от недобросовестных посредников и чем полезен нотариус для застройщиков, обсудили 24 июня, в первый день работы XIV Петербургского международного юридического форума.

Квалифицированная юридическая помощь, которая включает грамотную оценку правовых рисков, применение превентивных мер для профилактики судебных споров и в целом защиту прав и законных интересов участников рынка, востребована в любом секторе экономики. Строительная отрасль не исключение. Более того, на современном этапе роль юриста в этой сфере перестает быть сугубо сервисной и становится стратегической. Такая позиция стала лейтмотивом сессии «Юридическая функция в строительной отрасли как стратегический актив: от управления к повышению эффективности», модератором которой выступил председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

О функциях и уникальных инструментах, которые может предложить строительной отрасли современный нотариат, рассказал вице-президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Прежде всего речь шла о таком нотариальном действии, как обеспечение доказательств.

Нотариус может провести осмотр доказательств путем выезда на место, в онлайн-среде или через назначение экспертизы по заявлению одной из сторон. Именно экспертиза, назначенная нотариусом, сегодня становится все более востребованным инструментом для участников строительной отрасли, призванным помочь купировать спор еще на зачаточном этапе. Нотариус гарантирует соблюдение всех требований закона, может сам выбрать экспертную организацию и уведомляет стороны о проведении экспертизы. Что важно, любые нотариально удостоверенные доказательства можно предъявить уже в ходе рассмотрения дела в суде — независимо от того, осталась ситуация на объекте к этому моменту прежней или уже поменялась в силу проведенных строительных работ.

«Стройка — это процесс, который все время происходит в динамике: сегодня что-то было, завтра построили — и ты этого уже не увидишь. Поэтому, если сторона обращается в суд за защитой своих прав, нотариус может осмотреть строительную площадку в том виде, в котором она есть сегодня. Потом это будет серьезным доказательством в суде, поскольку нотариальные доказательства имеют повышенную доказательственную силу», — отметил Константин Корсик.

Полезным для строительных компаний может быть и осмотр нотариусом веб-страниц и других объектов цифровой среды. Это действие особенно актуально, когда речь идет о недобросовестной рекламе, нарушении авторских прав, несоблюдении договоренностей и нюансов работы, зафиксированных только в онлайн-переписке.

Еще один веский повод обратиться к нотариусу — исполнение финансовых обязательств. Здесь особыми преимуществами обладает специальный депозитный счет нотариуса. Независимо от того, о каких платежах идет речь, расчет через депозит позволяет в равной степени защитить интересы обеих сторон, обеспечить сохранность средств и их своевременный перевод получателю. Например, если речь о договоре подряда, в случае с депозитом нотариуса деньги перечисляются подрядчику только после предоставления актов выполненных работ или других условий, прописанных в договоре.

Кроме того, внесение денег на депозит нотариуса может приравниваться к исполнению долговых обязательств в ситуациях, когда кредитор по каким-то причинам не может принять платеж или уклоняется от него, например, для получения неустойки. В таких ситуациях компания-плательщик может внести необходимую сумму на депозит нотариуса, тем самым выполнив обязательства и закрепив за собой статус добросовестности. Вопрос уже непосредственной передачи денег в этом случае переходит под ответственность нотариуса.

Вице-президент ФНП также подчеркнул, что депозит нотариуса защищен от банкротства банка. Средства на депозите не участвуют в конкурсной массе и в случае банкротства кредитной организации сразу возвращаются нотариусу, а тот переводит их владельцу. При этом депозитные счета нотариусов могут открываться только в банках с капиталом от 20 млрд рублей.

Особые компетенции нотариата и незыблемые гарантии, которые дает печать нотариуса на документе, также обсудили в рамках дискуссии ПМЮФ-2026, посвященной решению проблем рынка недвижимости и регулированию связанной с ним посреднической деятельности.

«Сегодня рынок недвижимости — один из самых криминогенных сегментов гражданского оборота», — заявил заместитель директора по международному сотрудничеству Института государства и права Российской академии наук Александр Звягинцев. С 2018 года в стране зафиксировано порядка 53 тысяч преступных эпизодов, касающихся этой сферы. При этом наиболее значимыми криминогенными факторами сегодня выступают цифровые каналы связи, а также появление на рынке все большего числа неквалифицированных посредников, которые не дают никаких юридических гарантий. Вместе с тем правовая грамотность рядовых граждан остается практически нулевой, отметил спикер.

Если посмотреть на судебную статистику, то станет очевидно, что более 90% всех оспоренных сделок с недвижимостью — это договоры в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.

В этой связи усиление роли нотариата в регулировании оборота недвижимости видится наиболее эффективной и логичной мерой, способной обеспечить защиту прав участников сделок и минимизировать риски признания таких сделок недействительными. Об этом сегодня говорят как в научно-исследовательской и экспертной среде, так и на уровне законодателя. Законопроект, предполагающий введение обязательной нотариальной формы для всех сделок купли-продажи недвижимости между гражданами, уже подготовлен и готовится к внесению в Госдуму.

Именно нотариус дает гарантию безопасности и законности сделки, что напрямую закреплено в Гражданском кодексе РФ, отметил в своем выступлении член Правления Федеральной нотариальной палаты Александр Бегичев. При этом у нотариата есть достаточное число инструментов и ресурсов, чтобы взять на себя ответственность за все сделки с жилой недвижимостью.

Вместе с тем самому нотариальному акту необходимо придать более существенное значение, считает Бегичев. В этой связи актуальной мерой может стать введение принципа необратимости нотариальной сделки. Он означает, что нотариальную сделку нельзя будет расторгнуть в судебном порядке, а запись в ЕГРН о праве собственности, сделанная по результатам такой сделки, не сможет быть аннулирована. Единственное исключение — если при совершении сделки была допущена ошибка самим нотариусом, однако даже в этом случае пострадавшая сторона гарантированно получит полное возмещение ущерба.

Говоря о профессиональной деятельности посредников на рынке недвижимости, львиную долю которых составляют риелторы, участники дискуссии отметили недостаточный уровень регулирования и внушительные размеры теневого сектора в этой сфере.

Так, анализ сайтов-агрегаторов «Авито» и ЦИАН показал, что сегодня 80% доходов риелторов находится в серой зоне. И государственное регулирование здесь — единственный способ решить вопрос, считает заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России) Марина Илюшина.

По данным вице-президента Российского союза участников рынка недвижимости Юлии Плетневой, размер теневого рынка риелторских услуг оценивается в 170 млрд рублей. При этом в нем задействовано 74% всех представителей этой профессии.

По мнению статс-секретаря — заместителя руководителя Росреестра Алексея Бутовецкого, актуальной мерой может стать создание официального реестра риелторов, чтобы любой желающий мог убедиться в статусе человека, который предлагает такие услуги, его уровне образования и квалификации.

При этом очевидно, что риелторы не должны заниматься оказанием юридических услуг, а работать в связке с нотариусом, который в силу закона наделен такими полномочиями. Именно такую модель сегодня практикуют в Беларуси, рассказал начальник Института повышения квалификации и переподготовки Следственного комитета Республики Беларусь Юрий Каменецкий.

Среди озвученных в дискуссии мер было также предложено закрепить в законе четкое определение риелторской деятельности, установить порядок допуска к профессии, а также стандарты качества работы и ответственности риелторов.