Актуальные новости

    Распечатать

Общественная палата рекомендует нотариальную защиту сделок с недвижимостью

Оборот недвижимости подвержен рискам, участникам сделок с недвижимостью необходима квалифицированная правовая защита, записи в ЕГРН нуждаются в гарантиях бесповоротности, риелторская деятельность требует законодательного регулирования. Это одни из тезисов рекомендаций, подготовленных Общественной палатой РФ для Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти.

Проблемы стабильности и безопасности рынка недвижимости ранее были обсуждены на круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», по итогам которого и были подготовлены указанные рекомендации Общественной палаты. Общая обеспокоенность экспертов вызвана усугубляющейся ситуацией с мошенничествами в обороте недвижимости, 

По данным представленного на мероприятии исследования, проведенного в Центре исследований и экспертиз Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно растет примерно на 8 %. Только за 1-е полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел, связанных с мошенничеством на рынке недвижимого имущества: при этом в 2019 году было зарегистрировано 7 340 аналогичных дел. Нагрузка на суды, рассматривающие гражданско-правовые споры, связанные с оборотом недвижимости, выросла за последние 5 лет на 173%. 

Около 5-7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона, а раскрываемость преступлений в этой сфере падает — в 2018 году был вынесен всего 991 приговор, а за весь 2019 год и первую половину 2020 года — 981 приговор. В то время как количество зарегистрированных преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, в 5 раз превышает количество вынесенных приговоров. Большое количество мошеннических действий при этом в официальной статистике не отражается в силу латентного характера действий и их длительности.

Причина всего этого кроется в простой письменной форме сделок, которая не гарантирует правовой защиты граждан — участников сделок. Как отмечено в рекомендациях Общественной палаты, «повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы указанных сделок. Нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме, поскольку нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, т.е. обеспечивается соответствие воли и волеизъявления сторон, им разъясняются права и обязанности, а также последствия совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред».

В рекомендациях также отмечено, что «отсутствие проверки воли и волеизъявления сторон, а также непонимание сторонами правовых последствий при совершении сделок с жилой недвижимостью часто является причиной оспаривания и признания записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, недостоверными».

Тезис о бесповоротности записей в ЕГРН на основании нотариального удостоверения сделок звучит все чаще. Как сказано в документе, «бесповоротность записи, которую можно было бы оспорить лишь при условии доказанности нарушения нотариальных процедур, в результате даст возможность в полной мере реализовать принцип публичной достоверности записи в ЕГРН, повысить уровень доверия граждан к содержащейся в реестре информации о правах на недвижимое имущество и понизить количество споров, связанных с оспариванием сделок с имуществом, права на которое зарегистрированы в ЕГРН».

Рекомендации Общественной палаты говорят, что причина, ведущая к внесению в ЕГРН недостоверных записей о праве на недвижимое имущество, которые впоследствии признаются незаконными или оспариваются в порядке гражданского судопроизводства, зачастую кроется в неквалифицированном посредничестве между сторонами сделки и органами регистрации прав, когда стороны осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество через МФЦ или финансово-кредитные организации, выполняющие посреднические функции. Нотариус же несет полную имущественную ответственность за результат своей профессиональной деятельности, то есть в полной мере возмещает вред, причиненный гражданину в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Таким образом, нотариус выступает гарантом достоверности данных государственных реестров, обеспечивая законность сделки и доказательственную базу в случае возникновения спорной ситуации.

Отдельное внимание экспертов было обращено на то, что цифровизация гражданского оборота без формирования соответствующей нормативно-правовой базы может привести к возникновению новых рисков нарушения прав и законных интересов граждан. В этих условиях традиционные методы защиты гражданских прав, в том числе имущественных, требуют столь же эффективной модернизации. В сложившейся ситуации наибольшей угрозе подвержены уязвимые, социально незащищенные категории граждан, такие как пенсионеры, инвалиды, малоимущие граждане, члены неполных семей, граждане, не имеющие должных правовых знаний и возможности привлечь к сопровождению сделки квалифицированных консультантов, услуги которых имеют высокую стоимость.

В рекомендациях отдельно отмечена необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности в целях повышения уровня качества оказания посреднических, консультационных услуг, обеспечивающих стабильность в сфере оборота жилой недвижимости, путем обязательного лицензирования или сертификации деятельности риэлторов, которые являются одной из самых многочисленных групп профессиональных участников рынка недвижимости.

В круглом столе, по итогам которого были приняты указанные рекомендации, принимали участие члены Общественной палаты, представители исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, Федеральной нотариальной палаты, общественных организаций, а также научных и экспертных сообществ.

Приводим наиболее интересные, с нашей точки зрения, выдержки из рекомендаций Общественной палаты РФ:

Федеральному Собранию Российской Федерации рассмотреть возможность разработки следующих проектов федеральных законов, предусматривающих:

— установление основ правового регулирования риэлторской деятельности на территории Российской Федерации;

— закрепление дополнительных преимуществ для сторон, обратившихся к процедуре нотариального удостоверения сделок с недвижимостью;

— расширение перечня сделок с жилой недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению;

— введение принципа бесповоротности записи, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости на основании нотариально удостоверенной сделки с недвижимостью, при совершении которой не было допущено процессуальных нарушений.

Правительству Российской Федерации при подготовке официальных отзывов Правительства Российской Федерации на проекты федеральных законов, предусматривающих развитие цифровизации в отношениях в области оборота недвижимости, рассмотреть возможность оказания особого внимания оценке возможности возникновения рисков заключения мошеннических сделок с использованием информационных технологий.

Поделиться
  • О допуске к квалификационному экзамену для лиц, прошедших стажировку и желающих заниматься нотариальной деятельностью

    31 марта 2021 года на заседании квалификационной комиссии по приему квалификационного экзамена у лиц, прошедших стажировку  и желающих  заниматься нотариальной деятельностью принято решение допустить к квалификационному экзамену, объявленного 22 апреля 2021 года следующих лиц:

    1) Ооржак Чинчи Чамзырыновну;

    2) Монгуш Шораану Сергеевну;

    3) Хорлу Чаяну Евгеньевну;

    4) Байс Хеймерек Семеновну;

    5) Деспилдей  Николая  Олеговича;

    6) Афраймович Ирину Эдуардовну;

    7) Пучкину Анастасию Яковлевну.

    Квалификационной комиссией на указанном заседании также принято решение об отказе в допуске к квалификационному экзамену Копыловой Наталии Николаевне.

     

     

     

     

     

     

  • Брачный договор в процедуре государственной регистрации прав

    В соответствии с положениями Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласиюсупругов.

           Брачным же договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности, как на все имущество супругов, так и на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ).

            Согласно СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

                Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

              В связи с этим, можно двояко определить роль брачного договора в процессе государственной регистрации прав.

              В одном случае указанный договор будет являться дополнительным документом, который необходим для проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию прав документов. В ином же случае данный договор может являться самостоятельным документом-основанием возникновения или прекращения прав.

              Семейный кодекс Российской Федерации устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

             В случае, если по условиям брачного договора недвижимое имущество перешло в раздельную собственность лица, на чье имя оно зарегистрировано, то при совершении сделок супругом с подобным имуществом брачный договор исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, однако брачный договор необходимо будет предоставить в регистрирующий орган.

               Теперь рассмотрим случаи, когда брачный договор будет являться документом основанием возникновения или прекращения прав.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 41 СК РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

              Так, в случае, если права на недвижимое имущество ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

              Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что в данном случае возникновение прав иного супруга влечет одновременно и необходимость прекращение прав того супруга, чьи права были зарегистрированы в ЕГРН. Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанной ситуации с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган необходимо будет обратиться обоим супругам. Брачный договор в указанном случае будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.

           В случае установления режима долевой собственности на совместно нажитое имущество будет также применяться процедура прекращения прав и регистрация нового права долевой собственности, что также предполагает необходимость предоставления в регистрирующий орган совместных заявлений супругов.

           Обращаем внимание, что брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

            Нотариус обязан в течение рабочего дня подать в электронном виде сведения об удостоверенной им сделке с недвижимостью в Росреестр.

    В завершение можно отметить, что супруги могут установить договорный режим как в отношении недвижимого имущества, которое уже имеется у супругов или у одного из них, так и в отношении недвижимого имущества, которые супруги будут приобретать в будущем.

            Граждане могут подать заявления и необходимые документы, подписанные электронной цифровой подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций),  посредством отправки с использованием веб-сервисов, подать документы в ближайший МФЦ. Перечень необходимых документов можно узнать на сайте Росреестра или у консультанта в офисе МФЦ.

                                                            Дугар-Сурун С.В., и.о. начальника Кызылского отдела  Управления Росреестра по Республике Тыва

Нотариальные действия и тарифы
Нотариальный вестник — № 03 (Март) 2021
Нотариальный вестник — № 02 (Февраль) 2021
Право каждого — № 1 (73) 2021
Право каждого — № 2 (72) 2020
Нотариальный вестник — № 01 (Январь) 2021
Нотариальный вестник — № 12 (Декабрь) 2020
Нотариальный вестник — № 11 (Ноябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 10 (Октябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 09 (Сентябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 08 (Август) 2020

Произошла ошибка повторите попытку позже.

Функционал находится в разработке, покупка журналов будет доступна в ближайшее время.